O que é a amortização de financiamento imobiliário?

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Conseguir o imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. No entanto, nem todos têm condições de realizar a compra à vista. A saída, normalmente, é parcelar. O pagamento durante os anos, no entanto, inclui uma série de cálculos envolvendo juros e taxas. Por exemplo, você sabe o que é a amortização de financiamento imobiliário?

Esse é um dos principais aspectos que modificam o prazo do parcelamento e o valor das mensalidades. A escolha acontece antes do fechamento do contrato junto à instituição bancária ou construtora em que será feito o financiamento, por isso, vale a pena incluir isso no seu planejamento de compra imobiliária.

Para entender melhor e não ter surpresas desagradáveis no pagamento das parcelas, você precisa ler este conteúdo! Acompanhe o texto e tire suas dúvidas sobre a amortização!

Saiba o que é a amortização de financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário envolve uma série de cálculos para que o valor das mensalidades gere lucro à instituição bancária ou construtora. Afinal, o parcelamento da dívida funciona como um empréstimo junto ao banco. Dessa forma, as mensalidades não se resumem à divisão do valor bruto da propriedade pela quantidade de meses do prazo.

A instituição que concede o financiamento acrescenta uma tarifa de juros nas parcelas para também ter vantagem nessa transação econômica. No entanto, essa taxa é calculada sobre o valor da dívida, que diminui gradativamente conforme as mensalidades vão sendo pagas pelo comprador.

Para que os juros sejam corrigidos continuamente, existe a amortização de financiamento imobiliário, também chamada de extinção da dívida. Apesar do nome complicado, é bastante simples: conforme o saldo devedor vai ficando menor, o banco automaticamente corrige a cobrança de juros sobre o crédito concedido.

Entenda como é feito cálculo da amortização

Como você viu, o cálculo da parcela não é sempre o mesmo. Por isso, em alguns financiamentos o comprador começa pagando mensalidades mais altas e, ao final do prazo, elas já estão mais baixas, ou então o contrário. Essa variação se deve à escolha do sistema de amortização.

Dependendo do mecanismo escolhido, o valor amortizado mês a mês é constante. No entanto, como a dívida diminui ao longo do tempo e, por consequência, a taxa de juros proporcional também, as parcelas acabam sofrendo um decréscimo.

Vale salientar que o cálculo também sofre interferências dependendo do tipo de juros: prefixado ou pós-fixado. No primeiro caso, a instituição bancária pode negociar, por exemplo, uma taxa fixa de 12% ao ano.

Porém, o mais comum é que seja pós-fixado, quando uma parte é definida em contrato (como 10% ao ano) e mais uma parcela dos juros é ajustada conforme alguma outra base, normalmente a Taxa Referencial (TR), que sofre influência das flutuações de mercado.

Conheça os principais sistemas de amortização

Agora que você já sabe um pouco mais sobre o que compõe a parcela do financiamento e por que o cálculo da amortização influencia bastante a mensalidade, veja quais são os três sistemas mais comuns no Brasil.

Tabela Price

Esse é o chamado sistema francês de amortização. Não é muito utilizado no Brasil, mas vale a pena conhecer. Na Tabela Price, a proporção de juros e de amortização é equilibrada. Normalmente, a porcentagem de valor amortizado cresce enquanto a de juros diminui.

Então, a premissa é que as parcelas sejam fixas ao longo dos anos. No entanto, como a maioria das instituições financiadoras do Brasil opta pela taxa de juros pós-fixada, mesmo na Tabela Price há variação das mensalidades, já que as alíquotas são corrigidas anualmente de acordo com a TR.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O Sistema de Amortização Constante, conhecido como SAC, é o mais adotado nos financiamentos do Brasil. Como o próprio nome indica, o valor amortizado é constante durante todo o prazo do parcelamento. Dessa forma, as mensalidades são decrescentes.

Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o saldo da dívida que, logicamente, fica menor a cada ano. É importante observar que nesse sistema de amortização os juros são sempre pós-fixados, por isso, a alíquota é ajustada todos os anos.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Já no Sistema de Amortização Crescente (Sacre), a proporção do valor amortizado vai crescendo progressivamente. Por consequência, a maior cobrança de juros é feita no início do contrato e vai diminuindo ao longo dos anos.

O resultado é uma curva no valor médio das mensalidades que, em um primeiro momento, vão aumentando, mas depois tendem a ficar mais baixas. O interessante é que, apesar de haver uma alíquota maior no começo, esse é o sistema em que o comprador paga menos juros.

Veja qual é o melhor sistema de amortização no seu caso

Não existe um sistema de amortização melhor ou pior do que o outro, mas, sim, um mais adequado para cada comprador. A melhor forma de realizar essa escolha é definir se a sua prioridade é pagar parcelas mais baixas ou sanar a dívida mais rapidamente.

Por exemplo, se o seu orçamento familiar ficar comprometido com mensalidades muito altas, o sistema Sacre pode não ser uma boa opção, já que apresenta um pico significativo no valor das parcelas algum tempo depois do início do contrato.

No entanto, de modo geral, o SAC e o Sacre resultam em um valor total pago muito parecido ao final dos anos. Em compensação, a Tabela Price proporciona mais segurança financeira, já que as parcelas são mais estáveis, mas pode somar um montante maior ao fim do período.

Independentemente da escolha, você pode usar o FGTS para abater o saldo da dívida. Nesses casos, ele é descontado da amortização, não dos juros, e você escolhe se quer antecipar parcelas ou diminuir as mensalidades. Para solicitar a operação, o contrato precisa ter sido firmado dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Não é tão complicado, não é? Entender mais sobre a amortização de financiamento imobiliário é um passo importante para que você tenha mais poder de decisão na hora de fechar um contrato. Além disso, conhecer as particularidades de cada um ajuda a projetar seus gastos futuros com mais segurança.

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