Como funciona o financiamento de um imóvel? Entenda agora!

como funciona o financiamento de um imóvel
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A recente crise financeira brasileira reduziu muito a concessão do crédito imobiliário. Essa fase “sombria” está passando, e olhando para o futuro, as perspectivas são ótimas. Por exemplo, o governo anunciou um pacote de mudanças nas regras desse tipo de empréstimo que visa estimular a compra de moradias. Caso esse seja o seu sonho, é bom entender como funciona o financiamento de um imóvel.

Neste artigo esclarecemos detalhes e responderemos algumas perguntas sobre essa forma de pagamento. Acompanhe!

O que é o financiamento de imóveis?

O financiamento é uma linha de crédito oferecida por bancos públicos ou privados, bem como instituições financeiras, para a aquisição de imóveis com pagamento em longo prazo. Quando esse valor é liberado, a entidade concessionária do crédito paga o valor total ou parcial da moradia ao seu proprietário.

Por outro lado, essa dívida é cobrada pela instituição financeira ao comprador do imóvel em várias parcelas. Durante o período de quitação, o novo dono da residência pode usufruí-la, mas não vendê-la.

Esse tipo de pagamento é muito utilizado por pessoas que não têm capital para comprar um imóvel à vista, ou até tem, mas por conta de estratégias de investimento, preferem injetar recursos em aplicações mais rentáveis.

Por exemplo, alguns adquirem e alugam a propriedade. Com o valor das mensalidades da locação, pagam o financiamento e obtém o que no mercado financeiro é chamado de lucros sobre lucros. Por outro lado, há outro grupo que usa o crédito imobiliário para cobrir a quantia que excede à sua reserva financeira.

Não importa o motivo que leva as pessoas a assinarem um contrato de financiamento, todos têm algo em comum: realizar o sonho de obter um imóvel. Esse ideal faz com que o crédito movimente com força a economia nacional e o mercado de imóveis.

Como funciona o empréstimo imobiliário?

A partir de agora, construiremos um panorama sobre o financiamento de um imóvel. O objetivo é deixar bem claro quais são as regras que o regem para evitar surpresas durante o processo de concessão desse crédito. Acompanhe!

Tipos de financiamento

Existem algumas categorias de crédito imobiliário disponíveis no Brasil. As principais, apresentamos a seguir.

Financiamento pelo FGTS

É possível usar o dinheiro do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para parcelar a compra de um imóvel. Esse recurso é vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o qual oferece juros mais baixos (em média 12% ao ano, corrigidos pela taxa referencial — TR) em comparação com outros tipos de financiamento.

Conforme citado no início do artigo, com as novas regras do SFH, será permitido que moradias de até 1,5 milhão de reais sejam adquiridas com o FGTS. Porém, esse valor é um teto nacional, pois dependendo da unidade federativa, ele pode variar.

Além disso, para utilizar o FGTS é necessário que:

  • o interessado tenha no mínimo três anos de carteira de trabalho assinada debaixo do regime da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT);
  • não seja dono de uma moradia;
  • não tenha outro financiamento no SFH.

Financiamento pelo SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma modalidade de crédito que capta recursos da poupança. Para isso, as instituições financeiras utilizam até 65% dos valores capitalizados nas contas de correntistas. Fora esse capital, o FGTS também cobre parte dos valores destinados aos financiamentos.

Muitos preferem adquirir crédito pelo SBPE porque:

  • a extensão do parcelamento da dívida (até 35 anos);
  • não há limite definido de renda;
  • o financiamento pode ser ou não fornecido com base nas regras do SFH.

Financiamento pela construtora

Os que encontram dificuldades em conseguir uma carta de crédito nas instituições financeiras optam pelo financiamento de uma construtora. Embora tenha mais flexibilidade na negociação, pois há um grande interesse em fechar vendas, esse tipo de contrato tem uma vigência menor (em média 10 anos).

Algo que também pesa financeiramente são os juros que costumam ser mais altos do que outros tipos de financiamento. As correções são feitas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), pela Taxa Referencial (TR) e pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M).

Juros

No geral, os percentuais que incidem nas prestações são ajustados por meio de três sistemas:

  • amortização constante (SAC) — os valores mensais permanecem estáveis durante o período de quitação do financiamento. Isso é possível porque os juros são decrescentes;
  • amortização crescente (SACRE) — as prestações se elevam até um determinado tempo. Após isso, sofrem redução;
  • tabela price — as mensalidades permanecem as mesmas até o pagamento total da dívida.

Condições

Os critérios para a concessão do financiamento variam de acordo com a instituição. Enquanto uma concede juros menores, a outra aumenta o prazo para o pagamento. Há casos em que vários tipos de financiamentos são usados pela mesma entidade financeira.

Por isso, é preciso pesquisar bem e conhecer a maneira como as financiadoras trabalham. No final das contas, você escolherá a que oferece as condições mais favoráveis para a sua realidade econômica.

Documentos exigidos

Normalmente, a documentação exigida para dar entrada na liberação de crédito imobiliário é:

  • identidade e CPF;
  • certidão de nascimento ou de casamento;
  • comprovante de residência;
  • comprovação de renda;
  • certidão negativa de débitos com tributos federais e dívida ativa com a união;
  • carteira de trabalho;
  • extrato e autorização para a movimentação do FGTS;
  • em alguns casos, certidão negativa de propriedade sobre bens imóveis.

Para as moradias, dependendo da situação, será pedido:

  • a certidão dominial vintenária;
  • a certidão negativa de IPTU;
  • a certidão negativa de ônus reais;
  • o título de propriedade registrado em cartório.

Vistoria do imóvel

Outra etapa do processo de liberação do financiamento de um imóvel é a vistoria. Por meio de um arquiteto ou engenheiro, a instituição financeira faz uma avaliação da moradia e confirma ou não o valor apresentado.

Após essa aprovação, é feito o contrato que será assinado pelo comprador e o proprietário e registrado em cartório. Em seguida, a entidade que concede o crédito faz a liberação do valor a ser financiado.

Simulações

Antes de ingressar no caminho que leva ao financiamento é prudente realizar várias simulações nos sites dos bancos para perceber qual é a melhor opção. Essa atitude pode ser a diferença entre uma relação contratual tranquila ou turbulenta.

Geralmente, os simuladores pedem:

  • o valor do imóvel;
  • o prazo para o financiamento;
  • a quantia da entrada;
  • o CEP da residência;
  • a renda familiar.

Embora exija um pouco de trabalho, o crédito imobiliário é uma ferramenta que facilita muito a aquisição de uma residência. Entretanto, como toda forma de negócios, é necessário usar de sabedoria e boa estratégia. Descobrindo como funciona o financiamento de um imóvel, temos certeza de que terá sucesso nessa jornada.

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